Az ausztriai ingatlanpiac kiváló befektetési lehetőségeket rejt, legyen szó saját otthon megteremtéséről vagy
kiadásra szánt lakás vásárlásáról. Magánszemélyként azonban elengedhetetlen tisztában lenni a hatályos
adójogszabályokkal. Az osztrák adórendszer precíz, de összetett: az adásvételt terhelő illetékektől kezdve a
bérbeadás áfa- és jövedelemadó-szabályaiig számos részletre kell figyelni. Ebből a cikkből megtudhatja,
milyen adókkal kell számolnia, ki mentesülhet alóluk, és mit lehet leírni az adóból.
- Ingatlanvásárlás Ausztriában: Milyen adók és illetékek terhelik a vevőt?
Ha Ausztriában magánszemélyként ingatlant vásárol, az ügyletet vagyonátruházási illeték terheli. Ez a költség a nettó vételárra (vagy a becsült ingatlanértékre) rakódik rá:
Ingatlanátruházási adó (Grunderwerbsteuer – GrESt): Alapesetben a vételár 3,5%-a. Családon belüli
ajándékozás vagy öröklés esetén egy sávos, kedvezményes rendszer lép életbe (0,5%-tól 3,5%-ig).
Telekkönyvi bejegyzési díj (Grundbucheintragungsgebühr): A tulajdonjog telekkönyvbe történő
bejegyzésének díja a vételár 1,1%-a.
Fontos mentesség a telekkönyvi díjnál 2026. június végéig!
A lakhatási válság enyhítésére bevezetett szabályozás szerint bizonyos feltételek mellett (fő lakóhely
létesítése, új beszerzés) a telekkönyvi bejegyzési díj mentesülhet az adó alól az ingatlanérték első 500
000 eurójáig. Ezzel akár több ezer eurót is megspórolhat! - Ingatlan eladása: Az Ingatlan-jövedelemadó (Immobilienertragsteuer – ImmoESt)
Ha magánszemélyként eladja ausztriai ingatlanát, és az ügyleten nyeresége (értéknövekedése) keletkezik, az
profit után 30%-os átalányadó-kulccsal kell adóznia. Az adó alapja a vételár és a megszerzési költségek
(valamint a számlával igazolt értéknövelő beruházások) különbsége.
Ki mentesül az ImmoESt alól? (Főlakóhely-mentesség)
Nem kell megfizetni a 30%-os adót a következő esetekben:
Saját lakóhely mentessége (Hauptwohnsitzbefreiung): Ha az ingatlan a vásárlástól számítva legalább
2 évig megszakítás nélkül a bejelentett főlakóhelye (Hauptwohnsitz) volt, és az eladással ezt feladja.
Hosszabb távú ottlakás: Ha az eladást megelőző 10 évben összesen legalább 5 évig igazolhatóan ottlakott főlakóként.Saját építésű ingatlan (Herstellerbefreiung): Ha a házat saját maga építette (és az elmúlt 10 évben nem használta bérbeadásra). - Ingatlan bérbeadása: Jövedelemadó és Umsatzsteuer (Áfa)
Ha befektetési céllal vásárolt ingatlant és azt bérbe adja, a bevételei után adóznia kell. Itt két adónemet kell
élesen elkülöníteni:
A) Személyi jövedelemadó (Einkommensteuer)
A bérbeadásból származó tiszta jövedelem (bevétel csökkentve a levonható költségekkel) hozzáadódik az Ön
egyéb ausztriai (vagy progresszív adózás alá eső) jövedelméhez, és az osztrák progresszív adótábla szerint
adózik (0%-tól akár 50-55%-ig).
B) Forgalmi adó (Umsatzsteuer – USt) – évi 55 ezer eurós vállalkozói/bérbeadói jövedelem alatt mentesség
Hasznosítás jellege Alkalmazandó Áfa (USt) kulcs
Lakáscélú bérbeadás (hosszú távú) 10% (kedvezményes kulcs)
Turisztikai / rövid távú kiadás (pl. Airbnb) 10% (szálláshely-szolgáltatásként)
Garázsok, kocsibeállók, bútor bérbeadása 20% (normál kulcs)
Mit lehet leírni az adóból bérbeadás esetén?
Ausztriában a bérbeadásból származó adóalap jelentősen csökkenthető a törvény által elismert költségekkel
(Werbungskosten):
Értékcsökkenési leírás (AfA – Absetzung für Abnutzung): A gépjárművekhez hasonlóan az ingatlan
épületrésze is amortizálódik. Alapesetben az épületérték (a telek értéke nem számít bele) 1,5%-a írható le
évente.
Karbantartási és felújítási költségek (Instandhaltung / Instandsetzung): A kisebb javítások azonnal, a
nagyobb strukturális felújítások (pl. fűtésrendszer korszerűsítése) választhatóan 10 vagy 15 évre elosztva
írhatók le.
Biztonságos ingatlanvásárlás Ausztriában?
Az osztrák ingatlanjog és adózási szabályok útvesztőjében könnyű hibázni, ami súlyos euróezrekbe
kerülhet. Ne bízza a véletlenre az ügyintézést!
Ingatlanvásárlásnál forduljon hozzánk bizalommal!
info@burgenlandolas.hu
